Travaux : Les conditions d’augmentation du loyer
Effectuer des travaux dans un logement peut-être une solution intéressante pour augmenter le prix de votre loyer.
Cependant, tous types de travaux ne sont pas valables. Il est important de connaître les conditions à respecter avant de vous lancer dans des travaux si vous envisagez d’augmenter votre loyer par la suite.
Voyons tout de suite les détails ensemble.
L’encadrement des loyers
Je vais commencer par vous parler de l’encadrement des loyers.
Dans certaines communes françaises, il y a des règles à respecter quant au loyer appliqué lors de la location d’un appartement.
Si votre logement fait partie d’une zone considérée comme « tendue », c’est à dire où la demande est plus forte que l’offre, vous allez devoir vous aligner au loyer médian de référence de cette zone.
L’encadrement des loyers se base sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est calculé chaque trimestre par l’INSEE d’après la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois.
Dans chacune de ces zones, il y a aussi un « loyer de référence majoré » qui définit une valeur maximale de loyer au m². Pour calculer ce loyer de référence majoré c’est très simple, il vous suffit de prendre le loyer médian de référence et d’y ajouter 20%.
Ces valeurs de références sont calculées en fonction de la zone où le bien se situe mais aussi en fonction de sa date de construction, du type de bien (studio, 3 pièces, etc.) et du type de location (meublé ou non).
Votre loyer ne peut en aucun cas être inférieur de plus de 30% ni supérieur de plus de 20% au loyer de référence.
Si votre logement se trouve dans une zone tendue, il faudra que le montant des travaux soit équivalent à un an de loyer afin que vous puissiez justifier de l’augmentation du prix du loyer.
Sachez que la majoration annuelle de votre loyer ne pourra alors pas excéder 15% du coût réel des travaux que vous aurez effectués.
Les travaux d’amélioration
Vous l’aurez compris, la hausse des loyers est réglementée sur le territoire français.
Cependant, vous avez la possibilité d’augmenter votre loyer après avoir effectué des travaux dans votre logement, en respectant certaines conditions.
Déjà, pour que cette augmentation soit valable, il doit s’agir de travaux d’amélioration.
Les travaux d’amélioration prennent en compte tous types de travaux qui améliorent le confort de vos locataires.
Il peut s’agir de la climatisation, de l’installation d’un chauffage central, de fenêtres double-vitrage, etc.
Il s’agit principalement de travaux de rénovation énergétique du logement.
Sachez que les travaux de mise aux normes sont à votre charge et ne peuvent pas entrainer une augmentation de loyer.
Il en va de même pour les travaux de « surface » comme par exemple de refaire la peinture, changer de carrelage, etc.
Sachez que les travaux d’amélioration peuvent également porter sur les parties communes.
Augmenter son loyer au cours d’un bail
De manière générale, un bail comporte une clause de révision qui permet de réajuster le loyer chaque année en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers.
L’IRL va alors servir de référence lors de l’augmentation annuelle des loyers qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée.
Même si votre loyer est plafonné par l’IRL, il peut malgré tout être augmenté à la suite de travaux d’amélioration.
Dans un premier temps, vous serez chargé de prévenir le locataire avant d’entamer les travaux et de l’informer sur l’augmentation de loyer à venir.
Il doit être informé des dates précises de début et de fin des travaux, de la nature des travaux, et aussi des éventuels désagréments qui pourraient être occasionnés par ces travaux (je pense aussi aux éventuelles nuisances sonores par exemple).
Votre locataire actuel doit vous donner formellement son accord avant que vous puissiez procéder à l’augmentation de votre loyer.
Dans le cas où ce dernier ne serait pas d’accord avec cette augmentation, vous serez amené à prouver que le montant du loyer précédent était sous-évalué. Vous serez ensuite libre d’augmenter votre loyer lors du renouvellement du bail.
Augmenter son loyer lors d’un nouveau bail
Si vous avez effectué des travaux d’amélioration vous serez donc en mesure d’augmenter votre loyer au moment de la mise en place d’un nouveau bail.
Le montant des travaux doit au minimum être égal à 6 mois de loyer pour pouvoir justifier d’une telle augmentation.
Dans le cas où votre logement ne se situe pas dans une zone tendue et que le montant des travaux est supérieur à une année de loyer, vous pourrez fixer librement le prix du nouveau loyer.
Là encore, vous serez en mesure d’augmenter votre loyer d’un montant équivalent à 15% du prix total des travaux.
Les aides
Une autre bonne nouvelle, c’est que vous pouvez bénéficier d’aides de l’État dans le cadre du financement de vos travaux d’amélioration.
Par exemple, l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) propose plusieurs aides aux travaux.
Vous pouvez également obtenir une aide de la caisse de retraite.
Il est aussi possible de bénéficier de primes d’État.
La Prime « Coup de pouce économies d’énergie » qui concerne le chauffage et l’isolation, la prime « Coup de pouce thermostat avec régulation performante » ou encore « MaPrimeRénov » qui est une aide qui a été mise en place pour encourager les rénovations énergétiques de logements.
De même, sachez qu’il est possible d’avoir un prêt de la CAF ou encore d’obtenir un prêt à taux zéro (Eco-PTZ).
Conclusion
Effectuer des travaux dans le logement est donc un moyen efficace pour pouvoir justifier d’une augmentation du loyer. C’est aussi une excellente technique pour augmenter la valeur perçue du bien auprès de vos futurs locataires.
Avant de vous lancer, prenez bien soin de vérifier que le type de travaux que vous souhaitez faire va vous permettre légalement d’augmenter votre loyer.
Ce n’est qu’en effectuant des travaux dit d’amélioration et d’un certain montant que vous serez en mesure de le faire.
En plus de vous permettre d’augmenter votre loyer, effectuer des travaux dans votre logement vous permettra de lui donner une plus-value dans le cas d’une future revente.
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