LMNP/LMP : les conditions de changement
Il existe deux statuts distincts dans le domaine de la location de logements meublés : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel et le statut de Loueur Meublé Professionnel.
Dans les deux cas de figure, il s’agit de la location d’un bien immobilier meublé (il peut aussi bien s’agir d’une chambre, d’un appartement ou encore d’une maison). Par définition, c’est un bien qui est prêt à être habité.
Le logement doit contenir tous les éléments mobiliers nécessaires à une habitation c’est-à-dire des meubles (lit, armoire, table, chaises, etc.) et des équipements divers (aspirateur, lave-linge, four, etc.).
Les conditions pour bénéficier de chacun de ces statuts sont différentes et les avantages aussi.
Laissez-moi vous permettre d’y voir plus clair.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel
Plusieurs types de locations peuvent entrer dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.
Les meublés à usage d’habitation, les meublés touristiques et saisonniers, ou encore les résidences d’affaires et les résidences médicalisées.
En tous les cas, c’est une location qui aura une durée déterminée. Sa durée peut aller de quelques nuits ou bien s’étaler sur plusieurs mois.
Grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous allez pouvoir bénéficier de réductions fiscales.
Vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime Micro-BIC et le régime réel.
Si vos revenus annuels sont inférieurs à 70 000 €, vous pourrez opter pour le régime Micro-BIC. Ce dernier va vous permettre de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble de vos recettes.
Dans le cas où vos recettes seraient supérieures à 70 000 €, vous allez obligatoirement être soumis au régime réel. Ce dernier va vous permettre de déduire l’ensemble de vos charges (travaux, intérêts de l’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) de vos recettes et donc de déclarer un revenu moins important. Le montant de vos impôts s’en trouvera donc réduit.
Ce statut peut vous permettre de louer plusieurs logements à la fois et il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.
Le statut de Loueur Meublé Professionnel
Déjà, il faut comprendre que la location meublée professionnelle correspond à une activité commerciale.
Pour que vous puissiez bénéficier de ce statut, certaines conditions sont à respecter.
Tout d’abord, vos recettes locatives annuelles doivent être supérieures à 23 000 €.
Une des autres conditions pour bénéficier de ce statut est que le montant de vos recettes doit excéder tous vos revenus qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il s’agit donc de vos traitements et salaires, des bénéfices non commerciaux, des bénéfices industriels et commerciaux ainsi que des bénéfices agricoles.
Concernant la durée de location, le logement meublé peut aussi bien être loué de façon saisonnière ou bien à l’année.
D’autre part, en ayant le statut de Loueur Meublé Professionnel, vous ne serez pas soumis à la TVA (qui est de 20%).
Attention toutefois, il se peut que vous soyez soumis à la TVA si vous proposez plusieurs services autour de la location (service de restauration, service de ménage, etc.).
Si votre activité de Loueur Meublé Professionnel est gérée par une société, les loyers que vous allez percevoir s’inscriront dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés.
En tant que Loueur Meublé Professionnel, trois régimes d’imposition s’offrent à vous.
Tout comme le Loueur Meublé Non Professionnel, vous pourrez opter pour le régime micro-BIC si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Vous bénéficierez dans ce cas d’une réduction d’impôts de 50%.
Dans le cas où vos recettes seraient supérieures à cette somme, vous serez amené à vous tourner vers le régime réel d’imposition. Vous pourrez alors déduire vos charges locatives de vos revenus.
Pour finir, dans le cas où votre activité locative serait gérée par une société, vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés.
Les avantages du statut de Loueur Meublé Professionnel
En tant que Loueur Meublé Professionnel, de nombreux avantages s’offrent à vous.
Tout d’abord, vous serez en mesure de déduire l’éventuel déficit sur votre revenu annuel sans limitation de montant. Notez que le déficit ne peut en aucun cas provenir des amortissements qui eux ne sont pas déductibles fiscalement.
Dans le cas où le revenu global ne serait pas suffisant, ce déficit pourra être reporté sur le revenu des 6 années à venir.
Ensuite, ce statut va vous permettre de bénéficier du régime des plus-values professionnelles. Si vous revendez votre logement après un minimum de 5 années de location, vous serez exonéré de taxation. Si vos recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, vous serez entièrement exonérés. Dans le cas où vos recettes seraient supérieures à ce montant, l’exonération sera partielle.
Les changements récents
Comme tout statut, les conditions de Loueur Meublé Professionnel changent régulièrement.
Depuis 2018, il n’est plus nécessaire de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel.
Auparavant, les bailleurs en LMP étaient tenus de verser 17,2% de prélèvements sociaux sur leurs bénéfices.
Depuis le 1er janvier 2021, les propriétaires soumis au statut de Loueur Meublé Professionnel sont assujettis à des cotisations sociales comprises entre 35% et 40%.
Notez que les cotisations sociales minimales sont de 1145 €, même si le bailleur est en déficit.
Conclusion
Il existe des différences notables entre ces deux statuts.
En fonction de votre situation, le statut vers lequel vous serez amené à vous tourner ne sera pas le même.
A titre d’exemple, les personnes qui sont assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière seront probablement mieux loties en optant pour le statut de Loueur Meublé Professionnel.
Si vos revenus locatifs varient fortement d’une année à l’autre, il faut savoir s’adapter et éventuellement changer de statut. En fonction du montant de vos recettes locatives, vous pouvez tout à fait passer de Loueur Meublé Non Professionnel à Loueur Meublé Professionnel. Vos conditions fiscales ne seront alors plus les mêmes.
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