Investir à deux, quelles sont les contraintes ?
Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier et vous hésitez à investir seul ou à plusieurs ?
Que vous soyez en couple, mariés ou non, ou que vous ayez ce projet avec un ami, il y a plusieurs critères à prendre en compte avant de vous lancer.
Le principal, c’est de bien connaître les tenants et les aboutissants d’un investissement à plusieurs pour éviter de vous retrouver dans des situations délicates.
Dans ce nouvel article je vais vous donner des détails sur le sujet qui vous permettront de mieux savoir si c’est une forme d’investissement qui vous convient.
C’est parti !
L’indivision
D’abord, il me semble important que vous compreniez que lorsque vous achetez un bien immobilier à deux, l’investissement se fait toujours en indivision.
Cela veut dire que chacun des investisseurs devient propriétaire du bien immobilier à hauteur de son apport dans l’achat.
Il en va de même en ce qui concerne les loyers qui seront perçus lorsque le logement sera mis à la location.
Concrètement, si vous avez investi à hauteur de 60% du prix du bien, vous percevrez 60% du loyer.
Pour qu’il n’y ait pas de quiproquo, les pourcentages de répartition de chacun apparaitront sur l’acte de vente.
Les contraintes de l’indivision
Une fois que vous aurez réalisé votre investissement immobilier à deux, la gestion du bien et les décisions seront à prendre avec votre partenaire.
Si l’un ou l’autre souhaite changer un élément quant à la forme de la location ou changer tout autre donnée concernant le bien, il vous faudra parvenir à un accord.
Je vous donne un cas concret : imaginons par exemple l’un de vous deux ne souhaite plus être propriétaire du bien à un moment donné, deux possibilités s’offriront alors à vous.
Si votre situation vous le permet et que le bien présente une belle rentabilité de location, vous pouvez choisir de racheter la part du second investisseur et conserver ce bien.
Si vous n’avez pas l’envie ou la possibilité de le faire, vous serez alors amené à revendre le bien.
Le démembrement de propriété
Au cas où ce terme ne vous serait pas encore familier, sachez que le démembrement de propriété est la division de la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruitier a la possibilité d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits c’est à dire les bénéfices tandis que le nu-propriétaire est en mesure de disposer du bien c’est à dire de le vendre ou de le donner librement.
Je sais que ça peut paraitre compliqué mais c’est en réalité assez simple.
Une autre chose importante à savoir est que si l’usufruit est vendu ou donné temporairement, c’est le nu-propriétaire qui va récupérer la pleine propriété du bien. Cela s’applique aussi en cas de décès de l’usufruitier.
Ce qui est intéressant avec le démembrement de propriété c’est qu’il permet d’acheter à prix réduit. Ça s’explique par le fait que l’acquisition de la nue-propriété d’un bien ne porte que sur une partie des droits qui sont rattachés au bien.
Un des autres bénéfices du démembrement de propriété est qu’il permet de réduire son assiette fiscale.
C’est d’ailleurs très souvent le mécanisme qui est utilisé dans le cadre d’une succession ou d’une donation.
Aussi, le démembrement de propriété permet de réduire la fiscalité du nu-propriétaire puisque ce dernier ne touchera plus les loyers du bien.
Même si les avantages de ce système sont nombreux, gardez bien à l’esprit que l’usufruitier et le nu-propriétaire représentent à eux deux la pleine propriété du bien. Il est donc nécessaire que les deux donnent leur accord pour pouvoir céder le bien.
La Société Civile Immobilière (SCI)
Cette dernière forme d’investissement à plusieurs repose sur la création d’une société. C’est donc une activité commerciale.
Une SCI est généralement composée de plusieurs associés mais aussi d’un gérant. Chaque associé aura des parts sociales en fonction de ses apports respectifs.
Il faut qu’il y ait au minimum deux investisseurs pour pouvoir créer une Société Civile Immobilière.
Dès le début, on va définir les apports de chacun, le capital, le siège social, le nom de la structure, sa durée de vie et les modalités de son fonctionnement.
L’avantage de cette forme d’investissement c’est qu’elle permet de protéger le patrimoine de chacun des associés. Vous vous constituerez un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre librement et progressivement en cédant vos parts sociales.
Pendant la durée de gestion du bien, chaque associé recevra des dividendes lorsque l’entreprise réalisera des bénéfices.
Attention toutefois, en cas de dettes, vous serez amenés à participer au remboursement de ces dernières proportionnellement à vos parts dans l’entreprise.
Dans le cas où vous seriez le gérant de la société, vous en assurerez la gestion courante c’est à dire les déclarations fiscales qui y seront associées, l’encaissement des loyers, le paiement des charges, etc.
Notez qu’en optant pour cette forme de structure il vous faudra louer votre bien en location vide si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux.
Les contraintes d’un investissement à deux
Vous l’aurez compris, investir à plusieurs est un acte beaucoup plus engageant que celui d’investir seul.
Et pour cause, lorsque vous investissez dans l’immobilier il y a beaucoup de choix et de décisions à prendre. Si vous êtes plusieurs à investir il faudra que chaque partie parvienne à se mettre d’accord avant qu’une décision soit actée.
Il n’est pas exclu que des changements aient lieu au cours de la location du bien. C’est à ce moment-là que les choses peuvent se compliquer si les différentes parties ne parviennent pas à se mettre d’accord.
Cela pourra engendrer une revente du bien, voir même occasionner une mésentente sur le long terme avec votre associé.
Certains investisseurs préfèrent opter pour d’autres formes d’investissement en investissant dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qui permet d’acheter un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif ou encore le crowdfunding.
Les autres investisseurs seront des personnes inconnues et cela peut permettre d’éviter des mésententes avec vos proches.
Conclusion
Investir à plusieurs peut-être une solution intéressante car elle permet de réduire son assiette fiscale et facilite une éventuelle succession.
Mais c’est aussi un mode d’investissement qui peut engendrer des désaccords et des litiges. En investissant à plusieurs, vous n’aurez jamais le contrôle total sur votre investissement.
Que vous investissiez avec votre conjoint ou avec un ami, je vous recommande d’y réfléchir sérieusement et d’aborder chaque éventualité en profondeur avant de vous lancer.
L’investissement immobilier est un investissement engageant et sur le long terme. Prenez votre temps pour trouver la forme d’investissement qui vous convient le mieux.
Il ne faut pas avoir peur de se lancer mais il est important de savoir où on va.
Je me tiens à votre disposition pour en discuter et pour vous accompagner dans votre projet.
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